De la începutul anului 2018, Fulga Dinu conduce operațiunile din România ale IMMOFINANZ, unul dintre cei mai mari proprietari de birouri din țară, un investitor și dezvoltator imobiliar a cărui carte de vizită vorbește de la sine. În acest interviu exclusiv, am încercat să realizăm un instantaneu al poziției actuale a companiei pe piață și o scurtă proiectare în viitor: totul o confirmă, IMMOFINANZ își construiește continuu povestea de succes în România.

Care sunt cele mai importante cifre ale portofoliului dvs. de birouri (numărul de clădiri de birouri, ocupare, suprafața totală închiriată etc.)?

Suntem mândri că avem în portofoliu proprietăți de top în România, incluzând 8 clădiri de birouri și 5 proprietăți de retail, cu o rată ridicată de ocupare de 91,2%. Spațiul total de închiriat pentru proprietățile noastre din România este de 333.989 mp.

Portofoliul nostru complet numără 41 de proprietăți și are o valoare contabilă de 780,8 milioane EUR, reprezentând 15,4% din portofoliul internațional al companiei.

O mențiune foarte importantă este clădirea de birouri Bucharest Financial Plaza recent achiziționată, care reprezintă un proiect major de dezvoltare al IMMOFINANZ Group.

Activele din zona de birouri pe care le administrați prezintă elemente unitare, precum adresabilitate sau functionalitati comune? Cum funcționează gestiunea acestora în interiorul companiei dvs.?

IMMOFINANZ se concentrează pe adaptarea constantă la nevoile și cerințele din ce în ce mai sofisticate ale chiriașilor. Datorită unui concept care îndeplinește toate cerințele posibile și o ambianță orientată către starea de bine a chiriașilor, birourile noastre myhive stabilesc în prezent noi standarde pe piața de birouri din România.

Toate clădirile noastre myhive prezintă un design unic cu funcționalități comune, recepții prietenoase și pline de viață, precum și spații atractive în aer liber. Acesta este motivul pentru care myhive este resimțit mai degrabă ca un hotel decât ca o clădire de birouri: lobby-uri primitoare cu personal de sprijin care îi fac pe angajați să se simtă ca acasă. De asemenea, incluse în ecosistemul myhive sunt restaurante și cafenele, facilități de conferințe și evenimente, săli de fitness pentru cursuri cu instructori, săli pentru biciclete, dușuri și vestiare.

Avem un Community Manager pentru a coordona activitățile regulate dedicate membrilor comunității myhive (respectiv toți chiriașii din clădirile noastre myhive), variind de la evenimente afterwork la programe sportive sau convorbiri cu experți sau conferințe.

Care este poziția în piața de birouri a acestui portofoliu? Cum l-ați caracteriza din punctul de vedere al unui investitor?

Oferim chiriașilor noștri o gamă extrem de variată de opțiuni, pentru a satisface aproape orice tip de cerință, provenind de la companii active în orice tip / model de afaceri.

Considerăm că va continua să existe o cerere de spații de birouri de înaltă calitate cu valoare adăugată și va fi foarte important să ne concentrăm asupra nevoilor specifice ale chiriașilor noștri.

Aveți peste 20 ani de experiență pe piața imobiliară. Care sunt, din punctul dvs. de vedere, principalele calități ale unui portofoilu imobiliar de succes în prezent, comparativ cu tendințele viitoare? 

Dincolo de sănătate, siguranță și preocuparea crescândă a companiilor de a pune securitatea angajaților în prim plan, flexibilitatea va continua să fie din ce în ce mai căutată, fie că vorbim despre asta în negocierea contractelor de închiriere sau în utilizarea spațiului de birouri.

Este esențial să ne concentrăm asupra nevoilor clienților și să le îndeplinim cu profesionalism. Aceasta este misiunea noastră, ca proprietar, de a sprijini chiriașii noștri să își dezvolte afacerile, în timp ce ne ocupăm de toate aspectele spațiului în care își desfășoară activitatea, de la o mai mare flexibilitate la o infrastructură extinsă și o gamă largă de servicii de care pot beneficia, precum și menținerea spiritului comunității.

Care a fost ultima investiție făcută de Immofinanz pe piața de birouri locală? Cum caracterizați această investiție din punct de vedere al strategiei dvs. pe piață?

Avem două investiții în desfășurare menite să extindă gama de beneficii pe care le oferim chiriașilor noștri.

După cum am menționat la început, în primul trimestru al anului 2021, IMMOFINANZ a continuat extinderea strategică a brnad-ului său internațional flexibil de birouri myhive și a achiziționat clădirea de birouri Bucharest Financial Plaza de la filiala ErsteGroup, Banca Comercială Română (BCR). Planurile actuale includ modernizarea și conversia acesteia într-o clădire mihive verde, de înaltă calitate, cu certificat de sustenabilitate „Gold” ca minim. După renovare, se așteaptă ca spațiul brut de închiriere să ajungă la 27.700 mp.

De asemenea, am încheiat un contract de închiriere pe termen lung cu Provita Group, un furnizor de centre medicale de top, care va ocupa o clădire întreagă într-unul dintre cele mai mari centre de birouri din București. Acest parteneriat va extinde oferta noastră actuală cu un centru medical de înaltă calitate, care va spori atractivitatea locației pe termen lung. Deschiderea viitorului spital multidisciplinar este așteptată în primul trimestru al anului 2022, după finalizarea adaptărilor necesare.

Care sunt costurile acestor investiții și cele mai relevante detalii de construcție?
 
Potrivit noului nostru chiriaș Provita, dezvoltarea spitalului din IRIDE eighteen va implica lucrări de aproximativ 12 milioane de euro.

În ceea ce privește clădirea de birouri Bucharest Financial Plaza, suntem acum în faza de planificare și aprobare a procesului de renovare. Lucrările sunt programate să înceapă în urma fazelor de planificare și aprobare, în a doua jumătate a anului 2022, finalizarea fiind programată pentru 2024.

Care sunt cele mai atractive elemente pentru chiriașii din clădirile myhive?

myhive este un concept foarte special, care este, de asemenea, foarte adaptabil. Deci, pe lângă elementele atractive deja descrise - atmosferă caldă, saloane confortabile, spații în aer liber, plus serviciile și infrastructura, brand-ul oferă, de asemenea, soluții de birou flexibile și personalizate și o experiență generală a unui birou modern. În prezent, explorăm un alt nivel de personalizare, pentru a oferi chiriașilor o mai mare flexibilitate în ceea ce privește durata contractului, nevoile fluctuante ale spațiului de birouri, serviciile de închiriere „all inclusive” sau relocarea în portofoliul myhive. Acest produs a fost deja implementat cu mare succes în Viena și Varșovia și în prezent lucrăm la implementarea acestuia în clădirile myhive din București. 

Care sunt principalii chiriași până acum și care este gradul de ocupare?

Proprietățile noastre curente au un grad ridicat de ocupare, de 91,2%. Chiriașii noștri provin dintr-o gamă largă de domenii, majoritatea fiind furnizori de servicii.

Cum a reacționat IMMOFINANZ la provocările pandemiei SARS-COV-2?

Pandemia a avut un impact semnificativ asupra modului în care lucrăm și facem cumpărături. În ceea ce privește clădirile noastre de birouri, suntem bine poziționați cu portofoliul nostru de birouri, deoarece oferim mult mai mult decât spații de lucru simple, având bunăstarea angajaților ca prioritate.

Pe segmentul de retail, nu există nicio îndoială că activitatea majorității chiriașilor noștri a fost afectată de criza sanitară, dar în acest moment traficul se recuperează în proiectele noastre VIVO! shopping center. Pe de altă parte, parcurile comerciale au avut un avantaj, deoarece vizitatorii puteau intra în magazine direct din exterior, putând să funcționeze mai devreme după perioada de carantină. De exemplu, frecvența vizitatorilor din parcul nostru STOP SHOP din Botoșani a revenit rapid la nivelul de dinaintea crizei.

Din punctul dumneavoastră de vedere, care sunt perspectivele pieței de birouri din România pe termen mediu și lung?

Companiile vor continua să caute spații moderne pentru a oferi angajaților cel mai bun mediu de lucru. Cu toate acestea, credem că va exista un accent mai mare pe servicii de calitate și adiacente, motiv pentru care vom continua să investim în dezvoltarea conceptului myhive din portofoliul nostru de clădiri de birouri.