Ce închiriez? Suprafață închiriabilă brută vs suprafață utilă

În primul rând, părțile trebuie să stabilească suprafața spațiului de birouri în funcție de următorii termeni: suprafata inchiriabilă brută si suprafața utilă. De obicei, suprafața unui spațiu de birouri menționată în contractul de închiriere este stabilită ca suprafata închiriabilă bruta, calculată în conformitate cu măsurătorile standard internaționale BOMA (Asociația Proprietarilor și Administratorilor de Clădiri). 

Cristina Buric                                                            

Attorneys at Law 

Suprafața închiriabilă include, printre altele, orice subsoluri, mezanine, coridoare, holuri, bucatarii, bai, magazii, camere pentru echipament tehnic, etaje superioare sau orice alte suprafețe în folosinta comuna a tuturor chiriașilor din acea clădire.

Este important de menționat faptul că, chiria, precum și alte cheltuieli datorate de locatar, se calculează, ca regula generala, în funcție de suprafață închiriabilă brută.

Ce valoare are chiria? Indexarea chiriei

Una dintre obligațiile esențiale ale Locatarului este să plătească chiria corespunzătoare folosinței spațiului de birouri. Cu toate acestea, este important de menționat că majoritatea contractelor de închiriere stipulează indexarea anuală a chiriei. Indexarea chiriei reprezintă revizuirea chiriei în conformitate cu anumiți indicatori economici care măsoară inflația din diferite state europene. Principalii doi indici stipulați, de regulă, în contractele de închiriere sunt HICP (Indicii Armonizați ai Prețurilor de Consum) și MUICP (Indicele prețurilor de consum al Uniunii Monetare).

HICP este calculat de către statele membre ale Uniunii Europene, ale Spațiului Economic European și țările candidate, în timp ce MUICP se calculează luând media ponderată a HICP din fiecare țară din zona euro.

Ce sunt costurile privind serviciile? Costurile privind serviciile fixe vs. Costurile privind serviciile estimate

În afară de chirie, costurile privind serviciile constituie una dintre clauzele cele mai dezbătute de proprietari și chiriași. Costurile privind serviciile acoperă costurile de întreținere și reparații generale, asigurarea clădirii de birouri și serviciile aferente părților comune ale clădirii de birouri (ex.: scară, holuri, lifturi, etc.), cum ar fi curățenia, încălzirea, electricitatea, etc. Costurile privind serviciile pot include și costurile de administrare a clădirii, de către proprietar sau de către un manager specializat, precum și contribuții la un fond de rezervă. Este important să se înțeleagă că, în timp ce costurile privind serviciile se referă la serviciile prestate în legătură cu partile comune ale clădirii de birouri, costurile operaționale se referă la serviciile oferite strict în raport cu spațiul de birouri închiriat.

Contractul de închiriere trebuie să definească în mod clar ce poate și ce nu poate fi inclus in costurile privind serviciile. Costurile privind serviciile sunt reglementate de regulă ca și costuri estimate, contractul de închiriere reglementand o valoare estimată a acestor costuri, care va fi reevaluată anual, pe baza unui sistem de registru deschis păstrat de proprietar cu privire la toate cheltuielile ce formează costurile privind serviciile. În acest caz, costurile privind serviciile sunt calculate proporțional cu suprafața închiriată de locatar, valoarea costurilor variind de la an la an (fiind fie mai mare, fie mai mică). Cu toate acestea, costurile privind serviciile pot fi reglementate și ca valoare fixa, ceea ce inseamnă ca valoarea lor va rămâne aceeași de-a lungul perioadei de închiriere, indiferent de cheltuielile suportate de către proprietar cu furnizarea serviciilor.

Care este durata contractului de închiriere? Termen fix vs. denuntare unilaterală

În general, spațiile de birouri sunt închiriate pentru o perioadă între trei și cinci ani. Părțile pot conveni asupra unui termen mai lung, caz în care chiriașul încerca să negocieze cu atentie termenii contractului de închiriere.

Durata contractului este în general stabilită ca termen fix, părțile neavând dreptul la denuntare unilaterala. Cu toate acestea, contractul de închiriere poate reglementa posibilitatea ca una sau ambele părți să aibă dreptul de a denunța contractul. Dreptul la denunțare unilaterală permite părții care exercită acest drept să inceteze contractul de închiriere înainte de expirarea duratei, fiind suficientă transmiterea unei notificări scrise celeilalte părți. În unele cazuri, părțile pot condiționa exercitarea dreptului de denunțare de plata unor despăgubiri de către partea care exercită dreptul.

Cum pot părțile rezilia contractul de închiriere în caz de neîndeplinire a obligațiilor contractuale?

În timp ce dreptul de denunțare reprezintă dreptul unei părți de a inceta contractul de închiriere înainte de împlinirea termenului, printr-o notificare scrisă către cealaltă parte, rezilierea contractului de închiriere este determinată de îndeplinirea defectuoasă / neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către una dintre părți, care dă dreptul părții care își îndeplinește obligațiile să rezilieze contractul de închiriere. Astfel, contractele de închiriere trebuie să reglementeze în mod clar mecanismul de reziliere, respectiv: (i) cu / fără termen de gratie pentru îndeplinirea obligației, (ii) cu / fără notificare de punere in intarziere, precum și (iii) cu / fără intervenția instanței.

Pe lîngă rezilierea contractului de închiriere, partea în culpă este de obicei obligată și la plata de daune-interese în vederea acoperirii prejudiciului suferit de partea care și-a îndeplinit obligațiile.