Livrări record minime în 2025, recuperare modestă așteptată în 2026

 

Potrivit datelor Colliers, stocul total de birouri din cele șase piețe a atins 22,1 milioane mp la finele anului 2025. Totuși, dezvoltatorii au finalizat puțin peste 200.000 mp pe parcursul anului — cel mai redus volum anual de livrări înregistrat vreodată pe aceste piețe. Constrângerile de ofertă sunt așteptate să persiste și în 2026, cu doar aproximativ 300.000 mp de spații noi estimate pentru livrare pe tot parcursul anului.

 

De ce dezvoltatorii ezită să construiască

 

Costurile ridicate de construcție, cerințele de reglementare mai stricte și creșterea costurilor de finanțare i-au determinat pe dezvoltatori să reducă semnificativ construcția speculativă. Proiectele noi necesită din ce în ce mai mult acorduri de pre-închiriere ferme înainte ca lucrările să poată începe, modificând fundamental dinamica prin care noua ofertă intră pe piață.

Josef Stanko, Director Cercetare de Piață la Colliers, a declarat: „Piața spațiilor de birouri din ECE traversează o schimbare structurală. Combinația dintre oferta nouă limitată, costurile de construcție mai ridicate și așteptările în schimbare ale chiriașilor creează o piață tot mai selectivă."

 

Rata de neocupare scade, chiriile cresc în toate cele șase capitale

 

Rata medie de neocupare pe cele șase piețe a coborât la aproximativ 10,5% până la finele anului 2025. Praga rămâne cea mai tensionată piață, cu o rată de neocupare sub 6%, în timp ce Budapesta înregistrează cel mai ridicat nivel, de 12,5%.

Renegocierile depășesc acum ca număr contractele noi în întreaga regiune. În Praga, acestea reprezintă aproximativ 60% din întreaga activitate de închiriere, pe măsură ce costurile de relocare au crescut și alternativele disponibile au devenit rare. Companiile din sectorul financiar și al serviciilor de business reprezintă o pondere tot mai mare din activitatea de închiriere, cu un focus pronunțat pe spațiile premium.

Chiriile prime au crescut în toate cele șase capitale, situându-se între aproximativ 16 euro pe mp pe lună în Sofia și 30 euro pe mp în Praga, unde prețurile solicitate pentru unele proiecte noi se apropie de 40 euro pe mp.

 

Stocul îmbătrânit: o provocare în creștere

 

O parte semnificativă din stocul de birouri al regiunii se apropie de sfârșitul ciclului său funcțional. Peste 76% din stocul european de birouri ar putea fi expus riscului de obsolescență până la finalul deceniului, deși regiunea ECE este mai bine poziționată datorită vârstei mai tinere a clădirilor — aproximativ 43% din stocul regional este considerat la risc.

Clădirile finalizate la sfârșitul anilor 1990 și începutul anilor 2000 se apropie acum de 30 de ani vechime și nu mai reușesc în proporție crescândă să îndeplinească standardele tehnice, de mediu și de spațiu de lucru actuale. Aceasta creează o bifurcare pe piață între activele care răspund cerințelor moderne ale chiriașilor și cele care nu o fac.

 

Renovarea ca instrument de creare de valoare

 

Renovarea cuprinzătoare se conturează ca un răspuns viabil și din ce în ce mai dovedit la provocarea obsolescenței. La Praga, renovarea clădirii Danube House din Karlín — incluzând o nouă fațadă și îmbunătățiri energetice — a permis creșterea chiriilor de la 16–17 euro la peste 24 euro pe mp, atrăgând chiriași precum Allegro și Everpure. Clădirea B din Brumlovka, construită în 1999 și modernizată în 2020, a atins ocupare integrală la finalizare. Experiența din Praga, Varșovia și Sofia arată că o renovare cuprinzătoare poate crește chiriile realizabile cu între 20% și aproape 50%.

Pentru clădirile din locații secundare, calculul renovării este mai complex. Nu toate activele vechi vor fi viabile din punct de vedere economic pentru reabilitare, iar unii proprietari explorează utilizări alternative, inclusiv conversia rezidențială, reconversia în hotel și dezvoltarea de centre de date.

 

Perspectivă: creștere continuă a chiriilor, lărgirea decalajului de calitate

 

Colliers se așteaptă ca oferta de birouri să rămână limitată pe termen scurt, susținând o creștere suplimentară a chiriilor în întreaga regiune.

Jana Vlková, Director Workplace Advisory și Office Agency și Partener la Colliers, a declarat: „Decalajul dintre clădirile care răspund așteptărilor moderne ale chiriașilor și cele care nu o fac va continua să se lărgească. Cei mai de succes proprietari și investitori vor fi cei care își adaptează activ activele."