Oferta nouă limitată, scăderea ratei de neocupare și cerințele tot mai exigente ale chiriașilor schimbă dinamica pieței. În cadrul SEE Property Forum 2026, profesioniști din real estate au discutat despre modul în care proprietarii pot răspunde prin renovări, investiții în sustenabilitate, concepte mixed-use și o administrare mai eficientă a clădirilor, în timp ce dezvoltarea de noi proiecte de birouri revine treptat pe piață.

 

Oferta nouă limitată susține piața

 

Potrivit lui Bogdan Bogatu, Director, Office Agency în cadrul Cushman & Wakefield Echinox, oferta limitată și creșterea chiriilor se numără printre principalele caracteristici ale pieței actuale.

Bucureștiul a înregistrat doar aproximativ 15.000 mp de spații de birouri noi livrate în 2025 și circa 20.000 mp în 2026, în timp ce aproximativ 200.000 mp de stoc nou sunt așteptați să fie livrați în următorii ani.

Rata generală de neocupare a scăzut la aproximativ 11%, însă această cifră ascunde diferențe semnificative între locații. Unele subpiețe continuă să înregistreze rate de neocupare de 20–30%, în timp ce în zonele mai performante rata este sub 5%.

Bogatu se așteaptă ca locațiile bine conectate să rămână principalii câștigători. Chiriașii acordă o atenție tot mai mare criteriilor ESG și certificărilor verzi, însă conectivitatea, experiența angajaților și costurile rămân factori fundamentali.

 

Spațiile de lucru de calitate devin tot mai importante

 

Andreea Cotiga, Head of Leasing Office în cadrul CPI România, consideră că proprietarii nu se mai pot baza exclusiv pe clădirile de birouri convenționale pentru a obține chirii premium.

Proiectele care combină spații de lucru de calitate cu retail, zone publice verzi, restaurante și alte facilități devin tot mai atractive, pe măsură ce companiile caută modalități de a încuraja angajații să petreacă mai mult timp la birou.

Sustenabilitatea și eficiența energetică au devenit, de asemenea, cerințe de bază, în special pentru ocupanții de tip blue-chip care au obiective corporative de neutralitate climatică.

Cotiga consideră că întregul concept al unui proiect poate genera în cele din urmă cea mai mare valoare, în special atunci când birourile sunt integrate în proiecte orientate către comunitate și experiențe de tip hospitality.

Potrivit estimărilor sale, cele mai performante proiecte din zonele centrale și semicentrale ale Bucureștiului pot obține prime de chirie de 10–12%.

 

Renovarea oferă o alternativă la dezvoltarea de noi proiecte

 

Emma Toma, Head of Office Division în cadrul AFI România, a evidențiat potențialul tot mai mare al renovării ca alternativă la dezvoltarea de clădiri noi.

Deși chiriașii preferă inițial, de multe ori, clădirile noi, proprietățile existente și bine amplasate pot rămâne competitive dacă proprietarii continuă să investească în acestea.

Clădirile mai vechi necesită tot mai frecvent modernizări importante ale zonelor comune, sistemelor tehnice și performanței din perspectiva sustenabilității, în timp ce investițiile regulate sunt esențiale pentru a evita pierderea competitivității în piață.

Pe termen mai lung, Toma se așteaptă ca proiectele mixed-use să fie deosebit de reziliente, prin combinarea spațiilor de birouri cu retail, rezidențial, hospitality și servicii.

AFI urmărește, de asemenea, obținerea certificării LEED Zero Carbon pentru portofoliul său de birouri, reflectând importanța tot mai mare a sustenabilității atât pentru chiriași, cât și pentru valoarea pe termen lung a activelor.

 

Costurile de operare devin o preocupare tot mai importantă

 

Mihaela Petruescu, Country Director for Property Services Romania & Poland în cadrul Nhood, s-a concentrat asupra oportunităților de protejare a valorii activelor fără a recurge neapărat la programe majore de investiții.

În condițiile în care costurile de servicii sunt estimate să crească cu aproximativ 10% în acest an, gestionarea atentă a cheltuielilor operaționale devine tot mai importantă.

Petruescu a identificat trei priorități:

  • o mai mare disciplină și transparență în ceea ce privește costurile de servicii;

  • monitorizarea mai atentă a consumului de energie și utilități;

  • o implicare mai puternică a chiriașilor.

Mediile mixed-use pot contribui, de asemenea, la creșterea atractivității locațiilor de birouri prin oferirea de retail, servicii de hospitality, spații verzi și alte facilități în cadrul aceluiași ecosistem.

 

Sustenabilitatea devine o cerință de bază

 

Răzvan Nica, Managing Director în cadrul BuildGreen și Carbon Tool, consideră că sustenabilitatea a trecut de la statutul de investiție opțională la cel de cerință de bază pentru activele de birouri.

Băncile, investitorii și chiriașii solicită tot mai mult date și transparență privind performanța clădirilor, determinând proprietarii să îmbunătățească monitorizarea și să modernizeze treptat echipamentele și sistemele.

Acest aspect este deosebit de relevant pentru clădirile de birouri dezvoltate în urmă cu aproximativ 15 ani, în cazul cărora principalele echipamente tehnice ajung în prezent în etapa în care înlocuirea sau renovarea substanțială poate deveni necesară.

În loc să renunțe la aceste active, Nica se așteaptă ca proprietarii să continue investițiile în modernizarea lor pentru a le menține competitive.

 

Clădirile îmbătrânite generează costuri ascunse

 

Radu Tar, Head of Workplaces & Construction în cadrul Coral Companies, avertizează că menținerea unei clădiri de birouri îmbătrânite implică mai mult decât costul direct al înlocuirii echipamentelor.

Sistemele mai vechi consumă mai multă energie și necesită intervenții de mentenanță mai frecvente, în timp ce reparațiile neprevăzute pot afecta activitatea chiriașilor și pot crește costurile de servicii.

Există și un cost comercial al lipsei de acțiune, deoarece clădirile mai puțin competitive pot ajunge să se confrunte cu presiuni asupra chiriilor și cu stimulente mai mari acordate chiriașilor.

În cazul programelor de renovare, Tar ar acorda prioritate designului și experienței angajatului la sosirea în clădire, urmate de calitatea mediului interior, sistemele HVAC, eficiența energetică și îmbunătățirea anvelopei clădirii și a spațiilor comune.

De asemenea, recomandă investitorilor care dețin portofolii de proprietăți să realizeze analize tehnice de due diligence cel puțin o dată la cinci ani, pentru a înțelege performanța activelor.

 

Locația, calitatea și experiența vor defini următoarea etapă

 

Discuția, moderată de Ioana Roman, Partner și Head of Real Estate în cadrul Filip & Company, a evidențiat faptul că nu există o singură soluție pentru noua ecuație a pieței de birouri din București.

Locația și conectivitatea rămân fundamentale, însă sustenabilitatea, performanța clădirii, facilitățile, costurile operaționale și experiența angajaților determină tot mai mult care proprietăți vor avea cele mai bune performanțe.

În condițiile în care oferta nouă rămâne limitată, iar chiriașii devin tot mai selectivi, clădirile existente, bine amplasate și modernizate înainte de a deveni depășite ar putea fi printre principalii beneficiari ai următoarei etape a pieței.

Prin urmare, revenirea pieței de birouri din București nu va fi determinată doar de adăugarea unor noi metri pătrați, ci tot mai mult de îmbunătățirea calității, eficienței și experienței generale oferite de spațiile de lucru existente și noi.