Colliers marchează 30 de ani de monitorizare a pieței investițiilor imobiliare din România

De la investitori privați la capital instituțional

În anii '90, piața investițiilor imobiliare din România era dominată de un număr limitat de investitori privați, inclusiv grupuri de investiții israeliene, care achiziționau clădiri de birouri de dimensiuni relativ mici, la randamente de aproximativ 18–22%.

Un moment de cotitură a venit în 2003, când Opera Center și Europe House au fost vândute fondurilor austriece CA Immo și Europolis, la randamente de aproximativ 12,5%.

Aceste tranzacții au contribuit la plasarea României pe radarul investitorilor instituționali.

Până în 2006, volumul anual al tranzacțiilor ajunsese la aproximativ 850 de milioane de euro, iar investitori din Regatul Unit, Germania, Franța și Australia s-au alăturat investitorilor austrieci pe piață.

În 2007, volumul tranzacțiilor a atins aproximativ 1,5 miliarde de euro, cel mai ridicat nivel anual înregistrat vreodată în România. În același an, America House a fost vândută către Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%, cel mai scăzut nivel înregistrat până la acel moment în România.

„Dacă comparăm piața de acum 30 de ani cu cea pe care o vedem astăzi, diferența este enormă. Atunci existau puține proprietăți potrivite pentru investiții de amploare. Astăzi vedem tranzacții de sute de milioane de euro, investitori locali capabili să achiziționeze portofolii de dimensiuni importante și o piață care a trecut prin mai multe crize și cicluri de creștere fără să revină la fragilitatea primilor ani”, a declarat Robert Miklo, Partner și Head of Capital Markets în cadrul Colliers.

Criza financiară a remodelat piața

Criza financiară globală a dus la o scădere bruscă a activității investiționale din România.

Volumul tranzacțiilor a coborât la aproximativ 100 de milioane de euro în 2009, înainte ca revenirea ulterioară să aducă o bază mai stabilă de investitori.

Începând din 2014, volumele anuale ale tranzacțiilor s-au situat, în general, între 650 de milioane și 900 de milioane de euro.

Un nou moment important a fost atins în 2022, când piața investițiilor din România a înregistrat tranzacții de aproximativ 1,25 miliarde de euro, cel mai bun an de după criza financiară.

Cea mai mare tranzacție a fost achiziția portofoliului CA Immo de către Paval Holding pentru 377 de milioane de euro, care rămâne cea mai mare tranzacție imobiliară realizată vreodată în România.

Pandemia a schimbat, de asemenea, preferințele investitorilor. Activele industriale și logistice au devenit semnificativ mai atractive, susținute de dezvoltarea rapidă a comerțului electronic și de schimbările din lanțurile de aprovizionare.

„Una dintre cele mai importante schimbări este că avem acum mult mai mult capital local și regional pe piață. Nu mai suntem la fel de dependenți de deciziile luate de investitorii din marile centre financiare ale Europei. Investitorii români pot susține acum tranzacții de dimensiuni mari și, în multe cazuri, pot avea o perspectivă pe termen lung asupra acestor active”, a declarat Robert Miklo.

Activitatea investițională revine după încetinirea din 2023

Costurile mai ridicate de finanțare au determinat o nouă încetinire în 2023, când volumul tranzacțiilor a scăzut la aproximativ 500 de milioane de euro.

Piața și-a revenit în 2024, când volumul a ajuns la aproape 700 de milioane de euro.

În primele trei trimestre din 2026, volumul tranzacțiilor s-a apropiat din nou de 700 de milioane de euro, iar Colliers consideră realistă posibilitatea ca piața să depășească pragul de 1 miliard de euro până la finalul anului.

România continuă să ofere randamente investiționale mai ridicate decât piețe precum Polonia și Cehia, diferența față de Europa de Vest fiind de aproximativ 3–4 puncte procentuale.

Acest avantaj de randament continuă să fie un factor important care susține interesul investitorilor pentru România.

Retailul reflectă maturizarea și selectivitatea pieței

Evoluția segmentului de investiții în retail ilustrează modul în care piața s-a maturizat.

În 2006, Polus Center Cluj a devenit prima tranzacție imobiliară din România care a depășit 200 de milioane de euro.

Două decenii mai târziu, activele de retail atrag din nou un interes semnificativ din partea investitorilor, însă criteriile utilizate pentru evaluarea acestora s-au schimbat considerabil.

Investitorii nu mai tratează retailul ca pe o singură categorie. În schimb, diferențiază tot mai clar între activele de calitate și cele mai slabe.

Centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine amplasate, în special cele cu trafic stabil și niveluri sustenabile ale chiriilor, continuă să atragă un interes puternic, inclusiv din partea investitorilor locali.

În schimb, activele mai slabe sunt evaluate la niveluri foarte diferite.

„Retailul spune foarte bine povestea acestei piețe. În 2006, Polus Center Cluj a devenit prima tranzacție din România de peste 200 de milioane de euro. Douăzeci de ani mai târziu, investitorii analizează din nou cu atenție segmentul de retail, dar după criterii foarte diferite. După pandemie, cumpărătorii nu mai tratează retailul ca pe o singură categorie. Centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine amplasate, cu trafic stabil și chirii sustenabile, atrag un interes puternic, inclusiv din partea investitorilor locali, în timp ce activele mai slabe sunt evaluate foarte diferit. Această selectivitate este un semn al unei piețe mature, care a beneficiat de o lichiditate tot mai mare în ultimii cinci ani, culminând în 2026 cu cea mai mare tranzacție de retail de până acum, în valoare de aproximativ 300 de milioane de euro”, a declarat Simina Niculiță, Director of Capital Markets și Head of Retail în cadrul Colliers.

O piață investițională mai matură și mai diversificată

Piața investițiilor imobiliare din România este astăzi mult mai diversificată decât în urmă cu trei decenii.

Piața include în prezent investitori instituționali locali și internaționali, capital regional, investitori privați și tranzacții corporate de mari dimensiuni, în timp ce gama de clase de active atractive s-a extins dincolo de investițiile tradiționale în birouri, către industrial și logistic, retail și alte segmente.

Combinația dintre o lichiditate mai mare, o bază mai largă de investitori și o abordare mai selectivă în ceea ce privește calitatea activelor indică faptul că România a depășit cu mult etapa incipientă a pieței imobiliare instituționale.

În același timp, avantajul de randament față de Europa de Vest rămâne una dintre principalele caracteristici care susțin poziția României pe harta investițiilor imobiliare europene.