Bucureștiul rămâne în urma altor capitale din Europa Centrală și de Est

 

Deși piața locală s-a extins considerabil, Bucureștiul rămâne în urma mai multor capitale din Europa Centrală și de Est în ceea ce privește ponderea spațiilor flexibile în stocul total de birouri.

Spațiile flexibile reprezintă aproximativ 4% din stocul de birouri din Varșovia, în timp ce ponderea este de 3,9% atât în Praga, cât și în Sofia, și de 2,3% în Bratislava, comparativ cu 2,1% în București.

Ca volum total, Varșovia are aproximativ 250.000 mp de spații flexibile, urmată de Praga cu 153.300 mp, Sofia cu 92.000 mp, București cu 73.500 mp și Bratislava cu 40.500 mp.

Diferența față de capitalele regionale indică faptul că Bucureștiul dispune în continuare de un potențial important de extindere, atât prin centre de coworking dedicate, cât și prin integrarea conceptelor flexibile în clădirile de birouri convenționale.

 

Spațiile flexibile devin parte din strategiile imobiliare ale companiilor

 

Segmentul spațiilor flexibile depășește tot mai mult rolul tradițional de soluție utilizată în principal de freelanceri și startup-uri.

Companiile integrează tot mai frecvent spațiile flexibile în strategiile lor imobiliare generale, utilizându-le pentru echipe de proiect, birouri satelit și ajustarea spațiului în funcție de evoluția numărului de angajați.

Pentru chiriași, posibilitatea de a-și extinde sau reduce suprafața ocupată fără a schimba clădirea oferă un nivel suplimentar de flexibilitate. Pentru proprietari, integrarea unui centru de coworking într-o clădire de birouri poate deveni un instrument pentru atragerea și retenția chiriașilor.

„Creșterea acestui segment reflectă o schimbare mai amplă în modul în care companiile își planifică strategiile privind spațiile de lucru. Pentru chiriași, spațiile flexibile nu mai sunt privite doar ca o soluție pentru nevoi temporare, ci devin tot mai mult o componentă complementară a abordării generale privind spațiile de birouri. Posibilitatea de a acomoda echipe de proiect, de a utiliza birouri satelit sau de a ajusta spațiul în funcție de evoluția necesarului de personal oferă companiilor un grad suplimentar de flexibilitate. Din perspectiva proprietarilor, prezența unui centru de coworking într-o clădire adaugă o nouă dimensiune de flexibilitate, oferind chiriașilor posibilitatea de a-și extinde sau reduce rapid suprafața ocupată, fără a fi nevoiți să se relocheze. Astfel, coworkingul poate deveni un avantaj competitiv al proprietății, contribuind atât la atragerea, cât și la retenția chiriașilor. În același timp, pe măsură ce piața se maturizează, competiția se mută tot mai mult dincolo de preț, către calitatea spațiului de lucru, servicii, accesibilitate și experiența generală oferită utilizatorilor”, a declarat Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

 

Locația rămâne un factor important

 

Oferta de spații flexibile este concentrată în principalele subpiețe de birouri din București.

Zona Centru-Vest are cea mai mare suprafață de spații flexibile, cu opt centre care totalizează aproximativ 16.000 mp, echivalentul a circa 21,8% din stocul total de spații flexibile din Capitală.

Subpiața Centrală înregistrează însă cea mai mare pondere a spațiilor flexibile raportată la stocul total de birouri. Cele 12 centre existente totalizează aproximativ 14.500 mp, reprezentând circa 3,2% din stocul de birouri al zonei.

Alte subpiețe importante includ:

  • Floreasca–Barbu Văcărescu: aproximativ 10.400 mp în șapte centre

  • CBD: aproximativ 10.300 mp în opt centre

  • Dimitrie Pompeiu: aproximativ 9.700 mp

  • Expoziției: aproximativ 5.300 mp

  • Nord: aproximativ 3.100 mp în două centre

  • Pipera Nord: aproximativ 1.900 mp

  • Vest: aproximativ 1.300 mp

  • Sud: aproximativ 1.000 mp

  • Est: în prezent nu există niciun operator de spații flexibile

Distribuția arată că operatorii de spații flexibile continuă să prefere zonele de birouri consacrate, cu accesibilitate bună și o concentrație importantă de companii.

 

Piața rămâne relativ concentrată

 

În ciuda celor 24 de operatori, piața spațiilor flexibile din București rămâne relativ concentrată.

62% dintre operatori sunt companii locale, în timp ce 38% sunt internaționale.

Cei mai mari patru jucători — IWG, prin brandurile Regus și Spaces, aSpace, HOTSPOT și Mindspace — controlează împreună aproximativ 63% din stocul total de spații flexibile din București.

În paralel, proprietarii clădirilor includ tot mai frecvent concepte flexibile în propriile strategii de leasing. Unele proiecte găzduiesc atât operatori specializați, cât și spații flexibile administrate direct de proprietar.

 

Tarifele diferă în funcție de tipul de produs

 

Tarifele pentru spațiile flexibile variază semnificativ în funcție de produs și de serviciile incluse.

Nivelurile indicative lunare din București sunt:

  • Abonament part-time: 100–250 euro/birou

  • Hot desk: 150–250 euro/lună

  • Dedicated desk: 200–450 euro/lună

  • Birou privat: 300–500 euro/persoană/lună

Valorile nu includ TVA.

În funcție de operator și tipul de abonament, tariful poate include mobilier, utilități, internet, curățenie, servicii de recepție, acces la zonele comune și un anumit număr de ore sau credite pentru sălile de ședință. Parcarea, utilizarea suplimentară a sălilor de ședință și anumite servicii administrative pot fi tarifate separat.

 

Apar noi modele de operare

 

Extinderea pieței a fost însoțită și de diversificarea modelelor de operare.

Pe lângă formulele convenționale de coworking, piața include în prezent modele de tip managed space și turnover lease, care distribuie diferit investițiile, riscul de ocupare și veniturile între proprietari și operatori.

Evoluția reflectă integrarea tot mai puternică a spațiilor flexibile în piața generală de birouri, acestea nemaifiind tratate exclusiv ca un produs de nișă.

 

Calitatea devine tot mai importantă alături de preț

 

Pe măsură ce piața se maturizează, competiția se mută dincolo de preț.

Companiile evaluează tot mai atent calitatea spațiului, locația, conectivitatea, serviciile incluse și posibilitatea de ocupare rapidă atunci când aleg o soluție de birou flexibil.

Evoluția sectorului reflectă astfel o schimbare mai amplă în strategiile privind spațiile de lucru: spațiile flexibile sunt utilizate tot mai mult nu doar ca soluție temporară, ci ca o componentă permanentă a portofoliilor imobiliare ale companiilor.