Stagnarea s-a oprit

 

Niciun proiect de birou nou nu a fost finalizat în București în 2025, o premieră în istoria erei moderne a piețelor de birouri din oraș. Sună dramatic, dar este exact ceea ce dă impuls dezvoltatorilor. Doar 15.000 m² au fost livrati în cei doi ani anteriori,intr-o singură clădire. Lipsa de ofertă a crescut chiriile și a scăzut rata de ocupare—și acum forțează dezvoltatorii să revină în acțiune.

Suorafata in dezvoltare acum ajunge la 169.500 m² de arie locativă brută, cu planuri de finalizare până la sfârșitul 2027, cu aproape 170.000 m² de proiecte programate pentru livrare între 2026 și 2027. Încă modest comparativ cu media istorică—înainte de pandemie, București adăuga 150.000 m² anual—dar o reluare reală după pauză.

 

Care sunt proiectele cu impact real

 

Cele mari sunt în nodurile cel mai active ale orașului. Timpuri Noi Square II al Vastint va livra 55.000 m² și reprezintă o investiție de 100 de milioane euro. PPF Real Estate termină ARC Project în Basarab cu 30.000 m², iar One United Properties finalizează One Technology District, un proiect de 20.600 m² complet pre-închiriat de grupul Infineon printr-un contract pe 15 ani. Globalworth a început construcția Green Court D în zona Aurel Vlaicu, programată pentru finalizare în 2027, cu aproximativ 16.500 m² de spații moderne de birou.

Cererea cea mai mare vine din Centru-Vest, urmată de Floreasca–Barbu Văcărescu, Dimitrie Pompeiu și CBD. Dacă ai nevoie de spațiu în aceste zone, noua ofertă vine cu adevărat.

 

Piețe centrale tensionate, periferie mai puțin dinamică

 

Gradul agregat de neocupare a spațiilor de birouri din București a fost de 11,75% la sfârșitul anului 2025, în scădere față de nivelul de 13% din 2024; totuși, piața evoluează cu viteze diferite: subpiețele centrale și zona Floreasca–Barbu Văcărescu înregistrează deja rate de neocupare scăzute, comparabile cu minimele de dinaintea pandemiei. Aceste zone sunt, în esență, dominate de proprietari, iar chiriile sunt supuse unei presiuni clare de creștere. Dacă urmăriți să obțineți marjă de negociere, nu o veți găsi în prezent în CBD (districtul central de afaceri) sau în locațiile centrale premium.

Pentru anul 2026 sunt programate livrări de aproximativ 50.000 m² (proiectele One Technology District și Arc Project), iar pentru 2027 – sub 100.000 m² (noua etapă a proiectului Timpuri Noi Square, Promenada Offices și U-Center 3). Nu este vorba despre o avalanșă de spații noi, ci mai degrabă despre un flux constant care va atenua, fără a transforma însă radical, gradul de tensionare a pieței.

 

Niveluri de chirie: stabile cu potențial de creștere

Clădirile moderne de birouri de maximum șapte ani se închiriază la aproximativ 16,50 euro pe m² pe lună, comparativ cu 13 euro pentru clădiri mai vechi de 15 ani, în timp ce locații prime ca Piața Victoriei ating adesea 22 euro pe m². CBD-ul a înregistrat o creștere de 5% a chiriei în clădiri prime până la 21–22 euro pe m² pe lună, cu alte zone centrale între 15–18,50 și clădiri periferice existente la 9–13,50.

Lipsa ofertei de obicei înseamnă creșterea chiriilor, și asta se întâmplă—dar nu peste tot în același timp. O creștere limitată a chiriei este așteptată în următoarele 12 la 18 luni, în principal în subpiețele cu cerere puternică și ocupare redusă. Clădirile noi în curs de construcție cer 18–22 euro pe m², ceea ce semnalizează unde cred proprietarii că ar trebui să fie limita.

 

Activitate de închiriere: neuniformă, nu plată

 

În ciuda unei căderi de 25% a activității totale de închiriere comparativ cu anul trecut, cererea a rămas solidă, cu companii care au închiriat 197.200 m² în primele nouă luni ale 2025, cu mai mult de jumătate reprezentând cerere nouă. Nu este un boom—este recalibrare. Companiile sunt selective cu privire la spațiu, ceea ce înseamnă că noua ofertă care sosește ar trebui să se absoarbă destul de repede.

Sectorul IT&C a condus activitatea de închiriere cu 25% din cererea nouă, urmat de operatorii FMCG și retail cu 17%, și serviciile financiare cu 15%. Dacă ești în aceste sectoare, piața funcționează încă; dacă nu, uită-te la ce semnează colegii tăi.

 

De ce e important pentru contractul tău

 

Trei lucruri se schimbă dacă semnezi sau reînnoiești curând. Primul: spațiul central rămâne rar și scump, deci dacă locația este negociabilă, explorarea zonelor secundare ar putea economisi bani și sa ofere mai multe opțiuni. Al doilea: clădirile noi care vin în 2026 și 2027 sunt construite la standarde moderne—eficiență energetică mai bună, facilități pentru munca hibridă, certificări. Dacă clădirea ta actuală pare învechită, compararea cu spatiile aflate in constructie are sens. Al treilea: oferta crește, dar dintr-o bază foarte redusă, deci proprietarii au încă putere în ceea ce privește prețurile în subpietele de rang prime. O decizie rapida este importanta dacă locația contează.

 

Întrebări frecvente

 

Cât spațiu de birouri se construiește de fapt în București acum?

 

Peste 200.000 m² de spații de birou se află în construcție, cel mai înalt nivel din 2021. Majoritatea vor sosi în 2026 și 2027, nu toate deodată.

 

Noua ofertă va aduce chirii mai mici?

 

Decalajul dintre cererea în creștere și oferta limitată continuă să susțină piața, în special pentru cele mai bune clădiri de birouri, și pune presiune ascendentă asupra chiriilor. Clădirile noi vor avea chirii premium; stocul mai vechi ar putea vedea o ușoară scadere, dar nu aștepta scăderi foarte mari.

 

Pe care zone de birouri ar trebui să mă concentrez dacă mă mut?

 

Cererea cea mai mare vine din Centru -Vest, urmată de Floreasca–Barbu Văcărescu, Dimitrie Pompeiu și CBD. Acestea au cea mai nouă ofertă care soseşte și cel mai puternic interes de la chiriași. Cererea de spații de birouri este așteptată să rămână selectivă și eficientă, favorizând clădiri bine conectate și moderne, deoarece costurile de amenajare rămân un factor cheie de decizie.

 

Este Bucureștiul încă o piață competitivă comparativ cu alte orașe CEE?

 

Bucureștiul rămâne una dintre cele mai competitive piețe de birouri din Europa Centrală și de Est, cu chirii prime aproximativ în linie cu Bratislava și sub Varsova și Praga. Apăsarea ofertei împinge chiriile în sus, dar rămân rezonabile la standarde regionale.

Piața birourilor din București nu se îndreaptă spre supraofertă—se reechilibrează după o pauză neobișnuită. Dacă cauți să închiriezi sau să reînnoiești, următoarele 18 luni vor oferi mai multe alegeri și proiecte reale din care să alegi. Găsește spațiul de birou disponibil și publică cerințele tale pentru a vedea ce vine pe piață în zona țintă.

 

Surse

 

Cushman & Wakefield Echinox Office Marketbeat Reports (Q2, Q3, Q4 2025); Colliers Bucharest Office Market Report 2026; Property Forum; CBRE Romania Real Estate Market Outlook 2026