Două semnale, o singură explicație: oferta limitată împinge chiriile în sus

 

Victor Coșconel, Partener și Head of Leasing, Office și Industrial Agencies la Colliers, a declarat: „Piața de birouri trimite în prezent două semnale care pot părea contradictorii la prima vedere: volumele de închiriere rămân modeste, însă chiriile cresc pentru spațiile de calitate. Explicația constă în oferta limitată, în contextul unei cereri suboptimale. Companiile continuă să caute clădiri moderne, eficiente și bine amplasate, în timp ce numărul opțiunilor care îndeplinesc cu adevărat aceste criterii se restrânge în zonele centrale."

La nivelul întregii piețe, chiriile medii au crescut cu aproximativ 3%, în timp ce proiectele noi în construcție solicită deja chirii cu 10–15% peste nivelurile tipice din submercatele respective — un semnal clar al puterii de stabilire a prețurilor în perspectivă, într-un mediu constrâns.

 

Activitate de închiriere: volume moderate, mix sectorial în îmbunătățire

 

Cererea nouă a înregistrat o ușoară creștere în prima jumătate a anului, deși activitatea generală de închiriere rămâne sub mediile recente și mai aproape de nivelurile din 2020–2021 decât de cifrele de dinaintea pandemiei. Consultanții Colliers remarcă mai mulți factori care ar putea susține o redresare treptată, inclusiv companii care intră pentru prima dată pe piața locală — în special centre de servicii din Europa de Vest care caută câteva mii de mp.

Ponderea sectorului IT în activitatea de închiriere din București a scăzut de la peste 50% în 2019 la circa 20% în 2025, recuperând la 31% în prima jumătate a anului 2026. Serviciile financiare, energia, construcțiile, serviciile profesionale și bunurile de consum au reprezentat fiecare câte 8–9% din cerere, reflectând o diversificare a bazei de chiriași.

 

Zero livrări noi în S1 2026 — și nicio livrare în tot anul 2025

 

Niciun proiect de birouri nou nu a fost livrat în București în prima jumătate a anului 2026, după un an 2025 fără nicio livrare. Puțin peste 50.000 mp sunt așteptați pentru întregul an, în timp ce proiectele în construcție ar putea adăuga aproape 300.000 mp în următorii câțiva ani.

Coșconel a adăugat: „Pentru companiile care caută spații mai mari în clădiri de calitate și locații centrale, numărul opțiunilor devine din ce în ce mai limitat. Dezvoltarea speculativă rămâne redusă, în timp ce o pondere semnificativă din proiectele care urmează să intre pe piață face deja obiectul unor discuții de pre-închiriere, ceea ce înseamnă că oferta de spații moderne de birouri va rămâne probabil constrânsă cel puțin până în 2027. Vedem deja proiecte noi care solicită chirii cu 10–15% peste nivelurile tipice din submercatele respective."

 

Rata de neocupare: piață puternic polarizată între zone centrale și periferice

 

Rata generală de neocupare a crescut ușor la 12,25% la mijlocul anului 2026, față de 11,75% la finalul anului 2025, creșterea fiind determinată în principal de zonele periferice. Piața este puternic polarizată: în Districtul Central de Afaceri, rata de neocupare se situează la aproximativ 4%, iar chiriile ajung până la 24 de euro pe mp pe lună. Prin contrast, în Pipera rata de neocupare atinge 40%, în timp ce în submercatul Floreasca–Barbu Văcărescu se situează la circa 5%.

 

Costurile de administrare: un factor tot mai important în deciziile de localizare

 

Costurile de administrare în clădirile moderne de birouri din București se situează în general la circa 3,5–4 euro pe mp pe lună, față de clădirile mai vechi unde costurile pot depăși 5 euro pe mp — un decalaj pe care Colliers se așteaptă să devină un factor din ce în ce mai important în deciziile de localizare ale chiriașilor, pe măsură ce piața se tensionează suplimentar.

 

Context regional: minimum istoric în livrările de birouri noi în ECE

 

Raportul regional ExCEEding Borders Office 2026 al Colliers, care acoperă București, Varșovia, Praga, Budapesta, Bratislava și Sofia, arată că noua ofertă de birouri se află la minime istorice în întreaga regiune, cu doar puțin peste 200.000 mp livrate în cele șase piețe în 2025 — cel mai redus volum anual înregistrat vreodată. Situația României oglindește tendința regională mai largă, Bucureștiul confruntându-se cu același dezechilibru structural între cererea în creștere a chiriașilor pentru spații de calitate și un pipeline care răspunde lent.