EVO Properties, un dezvoltator care construiește comunități. Interviu exclusiv cu Adinel Tudor, CEO

Viziunea companiei & poziționare în piață

EVO Properties este un nume relativ nou pe piața imobiliară din România. Cum ați defini poziționarea companiei astăzi și ce vă diferențiază de proprietarii tradiționali de birouri?

EVO Properties nu se poziționează ca un proprietar clasic de birouri, ci ca un dezvoltator care construiește comunități. Diferența esențială este că am fost primii proprietari de clădiri de birouri care au înțeles că în noile condiții de piață, birourile nu mai înseamnă doar metri pătrați, astfel încât oferim o experiență completă, centrată în jurul oamenilor care vin la muncă, de la momentul în care coboară din metrou în fața clădirii London, continuând cu cafeaua de dimineață din lobby, antrenamentul în sala din clădire, sau întâlnirea informală din Grădina Urbană EVO. Proprietarii tradiționali optimizează pentru venit pe metru pătrat; noi optimizăm pentru a crea dorința oamenilor să vină la birou.

Proiectele dumneavoastră depășesc conceptul clasic de spațiu de birouri. Cum definiți ideea de „ecosistem de business multifuncțional”?

Pentru noi, un ecosistem multifuncțional înseamnă o clădire în care biroul este doar un strat dintr-un mediu mai larg; wellness, interacțiune socială și conversația de zi cu zi se întâmplă natural, fără ca oamenii să fie nevoiți să iasă din clădire pentru ele. Cafeaua de specialitate, sala de fitness, clinica medicală, restaurantul și evenimentele culturale sau de construire a comunitățtii sunt parte integrantă din motivul pentru care chiriașii aleg să rămână.

Care a fost conceptul de bază din spatele transformării clădirilor de birouri London & Oslo într-un hub mixt?

Odată cu preluarea celor două clădiri, am făcut muncă de pionierat în direcția „amenities-first”, investind în acele servicii și facilități conexe activității de birouri, care ajută la crearea unor comunități durabile și interconectate. Acesta este primul proces complex de acest fel din România, aflat deja în derulare, conversia parțială a unor clădiri de birouri noi, clasa A+ într-un pol de activități utile celor care vin la birou. Mai mult decât atât, investim constant în well-beingul chiriașilor noștri – suntem primele clădiri de birouri din București cu certficare independentă a calității aerului, precum și primele clădiri care operează exclusiv cu energie electrică, din surse regenerabile. Obiectivul a fost să creăm un loc în care oamenii să se simtă conectați, sănătoși și productivi.

Proiecte & strategie de dezvoltare

Ne puteți prezenta proiectul dumneavoastră principal – London & Oslo – și caracteristicile sale cheie?

London & Oslo Office Buildings reprezintă primul hub multifuncțional din București, poziționat strategic în centru-vest, cu acces direct la stația de metrou Petrache Poenaru. Ambele clădiri sunt certificate BREEAM Outstanding, folosesc 100% energie electrică din surse regenerabile, fără gaz natural. London oferă spații între 650 și 1.000 mp pe etaj, cu un factor add-on de doar 5%, printre cele mai scăzute dintre toate clădirile de birouri din București. Oslo are 5 niveluri, cu spații de până la 2.000 mp pe etaj. Dincolo de birouri, hub-ul include EVO FIT,  primul concept de fitness in-house, cu circuit închis, oferit fără costuri suplimentare chiriașilor, o clinică medicală, un restaurant, o cafenea de specialitate, și o grădină urbană unde angajații se pot relaxa la aer, în pauzele de lucru.

Cum decideți mixul dintre funcțiunile de birouri, hospitality, medical și alte servicii în cadrul proiectelor?

Pornim de la nevoile reale ale chiriașilor. Am fost pionierii conceptului de a transforma clădirile într-un spațiu multifuncțional, iar de curând am anunțat o nouă facilitate pentru cei care lucrează în clădirile noastre. Autonom, cel mai mare jucător local din industria de mobilitate, va deschide în toamna 2026, în lobby-ul London Office Building, primul spațiu din noul lor concept de agenție, un format deschis, de tip lounge. Prin acest parteneriat, comunitatea EVO Properties va beneficia și de servicii de „mobility on demand", o facilitate care se integrează firesc în ecosistemul hub-ului. Mixul se construiește organic, pe măsură ce înțelegem mai bine ce anume au nevoie oamenii pentru a reveni de fiecare dată cu plăcere.

Ce tip de chiriași vizați în proiectele EVO Properties?

Vizăm companii  locale sau multinaționale care caută o conexiune bună cu orașul, astfel încât angajații să nu petreacă ore în sir în trafic în fiecare zi și să vină cu plăcere la birou. Vizăm companii care aleg o clădire pentru ceea ce le oferă și rămân pentru ceea ce construiesc în ea alături de echipele lor.Companii care privesc biroul ca pe un accelerator de creștere și performanță,  companii care aleg spații care le reflectă identitatea corporativă și grija pentru echipele lor. Facilitățile, relația cu administratorul clădirii și accesibilitatea în transport public au devenit noile criterii de selecție.

Cum a evoluat activitatea de închiriere până în prezent și cum vedeți cererea în București în perioada următoare?

Ultimii doi ani au confirmat direcția noastră strategică: când construiești mediul potrivit, cererea urmează. Am depășit forecasturile inițiale, asigurând un mix sănătos de contracte noi și facilități pentru cele două clădiri. Polarizarea pieței se accelerează: firmele își reduc suprafețele, dar ridică standardele de calitate, ceea ce favorizează clar clădirile premium, foarte bine conectate la metrou.

Aveți în plan noi dezvoltări de birouri sau proiecte mixed-use în afara portofoliului actual?

 Pe masură ce piața evoluează ne vom uita și la alte proiecte, unde putem implementa un concept multi-funcțional.

Strategie de investiții & financiară

Ați investit peste 10 milioane de euro în repoziționarea activelor. Care este strategia dumneavoastră de investiții pe termen lung?

Planul nostru de investiții depășește 10 milioane de euro și rămâne activ până la atingerea gradului de ocupare de 100%. Investim în paralel pe două direcții: facilități care fac hub-ul atractiv pentru oameni și contribuții pentru amenajarea spațiilor noilor chiriași.

Cum evaluați randamentul investiției (ROI) atunci când transformați clădiri de birouri în hub-uri multifuncționale?

Nu suntem genul de investitor care cumpără și ține la nesfârșit. Fiecare proiect are propria sa logică de investiție, intrăm cu un plan clar și ieșim la momentul potrivit. Ne dorim ca IRR-ul investiției, de la momentul achiziției până la exit, să fie double digit. Iar convingerea noastră este că valoarea este dată de întreaga experiență pe care o construim în jurul clădirilor.

Cum influențează contextul macroeconomic actual din România deciziile dumneavoastră investiționale?

Situația macro-econimica contează enorm, și nu doar pentru noi. Influențează apetitul companiilor existente pentru expansiune și, poate mai important, decizia companiilor internaționale de a alege România pentru birouri regionale. API Group este un exemplu relevant, unul dintre cele mai recente parteneriate semnate de EVO Properties, o companie care a ales clădirile noastre pentru primul lor sediu din România. Când mediul este stabil, capitalul vine. Când inflația persistă și costurile de finanțare cresc, proiectele de investiții devin prohibitive, indiferent cât de bun este activul în sine. Noi am navigat această perioadă cu prudență, dar fără să ne oprim din investit.

Experiența chiriașului & tendințe în piața de birouri

Cererea pentru spații de birouri s-a schimbat semnificativ în ultimii ani. Ce așteaptă chiriașii astăzi comparativ cu acum 5–10 ani?

Cererea nu a dispărut, ci s-a rafinat. Chiriașii au devenit mult mai selectivi, iar asta se vede clar în cifrele de pe piață: o rată de neocupare de 12% la nivel de oraș înseamnă simultan aproximativ 3% în zonele prime și peste 30% în cele mai slabe 20 de clădiri din București.

Acum 5–10 ani, un birou de clasă A într-o locație decentă era suficient. Astăzi nu mai este. Amprenta pe angajat s-a comprimat, hibridul a devenit normă, iar inteligența artificială ar putea reduce și mai mult cererea de spații pentru anumite funcțiuni de back-office în următorii ani. Cine proiectează curbe de absorbție ca înainte de 2020 fie își amăgește investitorii, fie se amăgește pe sine.

Cât de importantă este flexibilitatea (contracte pe termen scurt, spații adaptabile) în proiectele dumneavoastră?

Flexibilitatea a devenit o condiție de bază și a depășit de mult statutul de avantaj diferențiator iar răspunsul nostru concret a fost investiția   în conversia clădirilor London & Oslo într-un hub multifuncțional.

Flexibilitatea înseamnă tocmai acest aspect, și anume, capacitatea de a ne adapta rapid la nevoile fiecărui chiriaș,  de la configurarea spațiilor până la serviciile integrate în clădire. Pentru că astăzi ne confruntăm cu AI care acționează în ambele direcții: reduce anumite roluri de back-office, dar ridică și mai mult valoarea a ceea ce nu poate replica, respectiv colaborarea față în față, cultura de echipă și sentimentul de comunitate. Exact ceea ce construim în hub-ul London & Oslo Office Buildings.

ESG & sustenabilitate

ESG nu mai e un avantaj competitiv, e o condiție de bază pentru orice clădire premium. Cum se traduce asta concret în proiectele EVO Properties?  

ESG este ca deschiderea la poker, dacă nu o ai, nu joci. Nu mai este un diferențiator, e biletul de intrare. Orice clădire de clasă A care nu bifează azi criteriile de bază de sustenabilitate este deja în urmă.

La EVO Properties nu ne interesează ESG-ul ca instrument de marketing. Ce contează cu adevărat este cum se traduce concret în avantaje pentru oamenii care lucrează în clădire. Răspunsul este simplu și măsurabil: cel mai mic service charge din piață și costuri cu utilitățile mai mici cu aproximativ 30% față de o clădire comparabilă. Asta înseamnă că un chiriaș din London sau Oslo plătește mai puțin, lunar. Sustenabilitatea devine astfel un avantaj financiar direct, nu doar o bifă în raportul ESG.

Pentru noi și dimensiunea socială este la fel de importantă. Comunitatea se construiește prin ce se întâmplă zilnic în clădire și în jurul ei. Și aici putem să vorbim dspre evenimentele culturale care au loc în sala de spectacole LUMINA, despre acțiunile de community building care aduc împreună oamenii din hub, dincolo de granițele companiilor. Iar parteneriatul cu Cred în România prin proiectul Catalizator , o competiție națională pentru tineri artiști de până la 35 de ani, susținută de EVO Properties, este poate cel mai bun exemplu al modului în care înțelegem responsabilitatea față de comunitatea mai largă, nu doar față de chiriașii noștri direcți.  

Sustenabilitatea reală constă în ce simte omul când vine la birou în fiecare dimineață.

Perspective pentru piața de birouri din București

Cum vedeți evoluția pieței de birouri din București în următorii 3–5 ani?

Așa cum am mai mai spus și în răspunsurile anterioare, în prezent nu mai vorbim despre o singură piață. 12% rată de neocupare la nivel de oraș înseamnă simultan 3% în zonele prime și peste 30% în cele mai slabe clădiri. Sunt două realități complet diferite sub același acoperiș statistic.

Totodată, în ceea ce privește cererea, aceasta nu dispare, ci se sortează. Chiriașii sunt mai selectivi, amprenta pe angajat s-a comprimat, hibridul e normă. Clădirile care nu evoluează vor avea o problemă legată de relevanță.

Observați o orientare a cererii către anumite tipuri de clădiri sau locații?

Întrebarea corectă nu mai este „va supraviețui piața de birouri?", ci „această clădire anume va supraviețui?" Și răspunsul depinde de câteva lucruri foarte concrete.

În primul rând, accesibilitatea. Chiriașii caută locații unde angajații ajung ușor, fără să piardă ore în trafic zilnic. Conexiunea la metrou este un criteriu de selecție extrem de important.

În al doilea rând, costurile reale de operare. Chiria de pe contract este doar o parte din poveste. Service charge-ul, costurile cu utilitățile, eficiența energetică a clădirii, toate acestea fac diferența în bugetul lunar al unui chiriaș. Clădirile care nu pot justifica aceste costuri vor pierde în fața celor care pot.

Și nu în ultimul rând, facilitățile, ca răspuns real la nevoile oamenilor care vin zilnic la birou. Fitness, restaurant, cafenea, grădină urbană, clinică , toate acestea sunt motive în plus pentru care oamenii aleg să vină la birou.

Cum evaluați echilibrul dintre dezvoltările noi și repoziționarea clădirilor existente?

Bucureștiul are unul dintre cele mai tinere stocuri de clădiri de birouri din Europa, majoritatea clădirilor existente au sub 20 de ani. Asta înseamnă că nu vorbim despre clădiri care trebuie demolate și înlocuite, ci despre clădiri care trebuie reinventate. Potențialul de repoziționare este imens și, în opinia mea, insuficient exploatat.

O clădire nouă nu este prin definiție mai bună decât una repoziționată inteligent. Ce face diferența nu este vârsta clădirii, ci ceea ce se întâmplă în ea și în jurul ei. Inovația și facilitățile au devenit avantajul competitiv real, iar asta se poate construi și într-o clădire existentă, dacă există voința și investiția necesară.

London & Oslo Office Buildings sunt dovada concretă. Nu am construit de la zero, am preluat două clădiri și le-am transformat într-un hub multifuncțional cu standarde pe care puține dezvoltări noi le ating astăzi. BREEAM Outstanding, energie 100% regenerabilă, fitness in-house, mobilitate la cerere, toate într-un stoc existent, reconvertit cu viziune către viitor și centrate pe well-being-ul celor care le folosesc zilnic.

Provocări & oportunități

Care sunt principalele provocări cu care se confruntă dezvoltatorii în România în prezent?

Am avut câțiva ani de tip roller coaster din punct de vedere al inflației, al creșterilor de costuri și al salariului minim. Costurile de administrare ale proprietarilor au crescut cu aproximativ 17% în ultimul an, iar eficiența energetică și soluțiile tehnice implementate în clădiri fac diferența în nivelul taxelor suportate de chiriași. În același timp, am văzut destul de multe cazuri în care chiriașii vin cu solicitări atât de agresive încât își doresc birouri de clasă A la preț de depozit.

Unde vedeți cele mai mari oportunități în segmentul de birouri și mixed-use?

Oportunitatea cea mai mare este în spațiile multifuncționale, cu cât se pot integra mai multe componente  într-un singur spațiu, cu atât viața utilizatorilor devine mai ușoară. De asemenea, văd potențial în orașele regionale cu pool-uri puternice de talent, deși viitorul dezvoltării va ține tot mai puțin de locație și tot mai mult de capacitatea de a livra medii integrate, orientate spre experiență.

Viziune de viitor

Care este viziunea dumneavoastră asupra viitorului mediului de lucru în România?

Întrebarea pe care trebuie să ne-o punem mereu este: putem construi ceva care integrează cu adevărat munca, viața și comunitatea? Cred că viitorul biroului în România stă în capacitatea dezvoltatorilor de a transforma spațiile de lucru în ecosisteme care susțin performanța, sănătatea și sentimentul de apartenență al oamenilor.